• Kamil Żołądź

Aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego


Użytkownik wieczysty nieruchomości powinien liczyć się z możliwością wzrostu kosztów, które są konsekwencją aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Kwestie dotyczące opłat z tytułu użytkowania wieczystego regulowane są przez ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Art. 71 wspomnianej ustawy wskazuje, że za użytkowanie wieczyste pobierana jest pierwsza opłata oraz opłaty roczne.


Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty.


Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego wnoszone są przez cały okres użytkowania wieczystego, do dnia 31 marca każdego roku (wyjątkiem jest rok, w którym ustanowione zostało użytkowanie wieczyste – z powodu pobrania pierwszej opłaty).


Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego może zostać zaktualizowana nie częściej niż raz na trzy lata, wówczas gdy wartość nieruchomości ulegnie zmianie. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje z urzędu lub na wniosek użytkownika wieczystego właściwy organ administracji publicznej, który na piśmie wypowiada dotychczasową wysokość opłaty, w terminie do 31 grudnia roku poprzedzającego podniesienie opłaty (przykładowo – opłata wchodzi w życie w roku 2022, więc organ administracji powinien wypowiedzieć poprzednią wysokość opłaty rocznej do 31 grudnia 2021 roku). Wspomniane pismo zawiera również ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. Ponadto wskazuje się sposób obliczenia nowej opłaty rocznej oraz pouczenie użytkownika wieczystego o możliwości i sposobie zakwestionowania wypowiedzenia.

Zaktualizowaną wysokość opłaty rocznej określa się, stosując dotychczasową stawkę procentową, od wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Aktualizacji opłaty rocznej nie należy dokonywać, gdy wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień aktualizacji opłaty rocznej jest niższa niż ustalona w drodze przetargu cena w dniu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

W sytuacji, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty obowiązany jest wnieść opłatę wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostała kwotę, będącą nadwyżką (ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty) rozkładana jest na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. W trzecim roku opłata od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

W praktyce aktualizacje opłaty rocznej często przybierają niezwykle duże kwoty, co zdecydowanie nie jest korzystne dla użytkowników wieczystych. Należy pamiętać, iż użytkownikowi wieczystemu przysługuje możliwość zakwestionowania wypowiedzenia poprzedniej opłaty rocznej. W takiej sytuacji, użytkownik wieczysty powinien złożyć do odpowiedniego Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo uzasadniona w innej wysokości. Wniosek powinien być złożony w formie pisemnej w dwóch egzemplarzach za pośrednictwem właściwego organu, należy wskazać w nim podstawę prawną (art. 78 ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Warto również (choć nie jest to obligatoryjne) zawrzeć odpowiednie uzasadnienie naszego stanowiska. Złożenie powyższego wniosku nie zwalnia użytkownika wieczystego z obowiązku wnoszenia opłat rocznych, w takim wypadku nadal będziemy obowiązani wnoszenia opłat w dotychczasowej wysokości (sprzed aktualizacji), do czasu rozstrzygnięcia sprawy prze Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Gdy SKO nie uwzględni wniosku, od chwili uprawomocnienia orzeczenia użytkownik wieczysty ma obowiązek uiszczania odsetek od zakwestionowanej kwoty opłaty rocznej. W toku postępowania przed SKO użytkownik wieczysty ma możliwość zawarcia z organem administracji ugody, na mocy której ustalona zostanie nowa wysokość opłaty rocznej. Wówczas użytkownik wieczysty traci możliwość wniesienia sprzeciwu.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 6 sierpnia 2015 r. I ACa 387/15

Początkiem procedury aktualizacyjnej prowadzonej z urzędu jest skuteczne doręczenie użytkownikowi wieczystemu pisemnego wypowiedzenia dotychczasowej opłaty wraz z ofertą przyjęcia jej w nowej (innej) wysokości. Aktualizacja kończy się wraz z momentem ustalenia nowej opłaty rocznej, określanej mianem opłaty zaktualizowanej. Moment ten mogą wyznaczać różne zdarzenia prawne, w zależności od etapu postępowania aktualizacyjnego. W przypadku gdy etapem tym jest postępowanie wypowiedzeniowe, to momentem tym może być upływ 30-dniowego terminu na wniesienie przez użytkownika wieczystego wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o uznanie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości. Brak złożenia do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosku powoduje, że w sytuacji gdy wypowiedzenie było skuteczne, strony użytkowania wieczystego wiąże opłata zaproponowana w ofercie organu reprezentującego właściciela. W tym wypadku opłata zaktualizowana będzie zawsze innej wysokości niż opłata dotychczasowa. Do zmiany wysokości opłaty nie musi dojść, jeśli wskutek niezaaprobowania przez użytkownika wieczystego nowej wysokości opłaty, opłata zaktualizowana zostanie ustalona po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, bądź administracyjnego i sądowego. Na etapie postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym momentem jego zakończenia może być ugoda lub merytoryczne orzeczenie. Jak wynika z treści art. 79 ust. 3 u.g.n. w razie braku ugody, kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku użytkownika o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości albo ustala nową wysokość opłaty. W zależności od tego orzeczenia obowiązuje: 1) w przypadku uznania wypowiedzenia za uzasadnione w całości - opłata określona w wypowiedzeniu (wyższa od dotychczasowej), 2) w przypadku uznania wypowiedzenia za nieuzasadnione w całości - opłata dotychczasowa, 3) w przypadku uznania, że wypowiedzenie jest uzasadnione w części - opłata ustalona przez orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego (inna niż dotychczasowa i inna niż zawarta w wypowiedzeniu). Każda z tych opłat to opłata zaktualizowana - opłata, która podlegała aktualizacji w rozumieniu art. 77 ust. 1 u.g.n.




8 wyświetlenia

© 2020  Postępowy Prawnik

Media Społecznościowe

  • Instagram
  • Facebook Social Ikona
  • Twitter