Nabycie nieruchomości wbrew przepisom ustawy. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców - cz. II

W pierwszej części artykułu przedstawiliśmy pokrótce w jaki sposób cudzoziemcy mogą nabyć nieruchomość na terenie Polski. Tym razem przyjrzymy się sytuacji, w której cudzoziemiec nabył nieruchomość niezgodnie z przepisami ustawy.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie przez nich nieruchomości wbrew ustawie jest nieważne. W takiej sytuacji, zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu, na żądnie właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych, sąd orzeka o nieważności nabycia nieruchomości.

Oczywistym jest, iż wnioskodawcą może być również właściciel lub wieczysty użytkownik zbywający nieruchomość, jak również cudzoziemcy, którzy nabyli nieruchomość wbrew ustawie.

Zgodnie z ust. 3 wyżej wspomniane kwestie stosuje się odpowiednio do nabycia lub objęcia udziałów lub akcji w spółce handlowej wbrew przepisom art. 3e (dot. zezwolenia na objęcie udziałów lub akcji w polskiej spółce handlowej), z tym że żądanie, o którym mowa w ust. 2, zgłosić może także każdy udziałowiec lub akcjonariusz spółki.

W przypadku nabycia nieruchomości w drodze czynności prawnej, konieczne jest posiadanie zezwolenia przed jej nabyciem.

Wyrok NSA z 18.10.2017 r., I OSK 2839/17

Zezwolenie na nabycie nieruchomości w drodze czynności prawnej musi być uzyskane przed nabyciem, co w sposób oczywisty wynika z charakteru tej zgody publicznoprawnej i treści przepisów tej ustawy.

W związku z powyższym, należy dojść do wniosku, iż nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest dotknięte nieważnością bezwzględną, zatem czynności tej nie można konwalidować. Bezwzględna nieważność tej czynności prawnej następuje z mocy prawa, w związku z tym orzeczenie sądu o nieważności nabycia nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy ma włącznie charakter deklaratoryjny.

Jako najczęstsze przyczyny nieważności umowy nabycia nieruchomości przez cudzoziemców wymienia się:

· Brak lub zbyt krótki okres legalizacji pobytu na terenie Polski

· Nabycie nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej.