Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców - cz. I

Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców mimo stu lat, zmian oraz kontrowersji dotyczących jej znaczenia w obecnych czasach, jest najdłużej obowiązującą ustawą w polskim systemie prawnym.

Początkowo nazwa ustawy brzmiała „o nabywaniu nieruchomości przez obcokrajowców”, jednak już w 1932 r., zgodnie z rozporządzeniem prezydenta Ignacego Mościckiego ostatnie słowo nazwy zostało zmienione obecnie występujące. Przez Ustawę regulowane są kwestie nabycia wszelkich nieruchomości w rozumieniu art. 46 Kodeksu cywilnego oraz użytkowania wieczystego, których podstawą jest każde zdarzenie prawne, może to więc dotyczyć również czynności prawnych, orzeczeń sądowych czy decyzji administracyjnych. Nabycie nieruchomości może mieć także miejsce poprzez zawarcie umowy sprzedaży, zamiany, darowizny czy w drodze zasiedzenia.

Kim zatem, w rozumieniu Ustawy jest „cudzoziemiec”? Wyraźnie wskazuje nam to już art. 1:

· Osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego (nie chodzi więc o osoby posiadające podwójne, obok polskiego obywatelstwo innego państwa)

· Osoba prawna posiadająca siedzibę za granicą

· Nieposiadającą osobowości prawnej spółkę osób wymienionych wyżej, mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych

· Osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Polski, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione wyżej.

Należy także pamiętać, że od 1 maja 2016 r. obywatele bądź przedsiębiorcy z siedzibą na terytorium jednego z państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia na nabycie jakiejkolwiek nieruchomości, w tym również nieruchomości rolnych i leśnych.

Cudzoziemiec, który nabywa nieruchomość w charakterze współwłaściciela, również podlega przepisom omawianej ustawy.

Wyrok NSA z 25 lutego 2002 r., V SA 1909/01

„Współwłasność nieruchomości tak w częściach ułamkowych, jak i współwłasność łączna

jest własnością nieruchomości w rozumieniu art. 140 k.c., z tym tylko, że przysługującą

niepodzielnie kilku osobom i każda z tych osób jest podmiotem prawa własności

nieruchomości (art. 195 i art. 196 § 1 w związku z art. 140 k.c.). Oznacza to, że także nabycie

własności nieruchomości przez cudzoziemca w charakterze współwłaściciela jest »nabyciem

nieruchomości« w rozumieniu powołanego przepisu art. 1 ust. 1 ustawy z 24.03.1920 r. o

nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, wymagającym przewidzianego w tym

przepisie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych”.

Nabycie przez cudzoziemca nieruchomości na terenie Polski, co do zasady, wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Aby uzyskać takie zezwolenie, cudzoziemiec powinien wystąpić z wnioskiem o jego uzyskanie. Zezwolenie zostanie wydane, gdy:

· nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa

· wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.

Okoliczności potwierdzające więzi z Rzeczpospolitą Polską to między innymi:

· posiadanie polskiej narodowości lub pochodzenia

· bycie w związku małżeńskim z osobą posiadającą obywatelstwo polskie

· prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej

· posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub rezydenta długoterminowego UE

Jeśli cudzoziemiec przebywa w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta długoterminowego UE, zezwolenie nie jest potrzebne do nabycia przez niego nieruchomości.